O distrato é um risco bastante oneroso e, até então, muito comum entre as construtoras. Mas que, recentemente, com a nova lei do distrato, garante maior segurança jurídica à todos os envolvidos.

Publicada no dia 28 de dezembro de 2018 no Diário Oficial da União, a Lei 13.786/2018 prevê aos clientes que desistirem da compra de um imóvel negociado na planta arcar com até 50% do valor já dado à empresa.

A multa fixada é maior do que as que eram estabelecidas pela Justiça anteriormente, as quais previam a retenção de 10% a 25% do investimento.

Apesar desse avanço, conhecer cada aspecto da lei do distrato ainda é indispensável para evitar prejuízos no ramo imobiliário. Entenda seus principais detalhes, a seguir!

Entenda melhor sobre o distrato e como ele funciona

O distrato, como o próprio nome indica, é o ato que marca o fim da relação contratual, em que o acordo entre as partes envolvidas é anulado, bem como todos os seus compromissos ou vínculos.

A sua ocorrência pode variar conforme cada caso e, no setor construtivo, é mais comum em imóveis, na relação entre comprador e vendedor ou construtoras, empreiteiras e parcerias. Enfim, entre as todas partes de uma negociação profissional.

Em exemplos rotineiros, um distrato pode ocorrer das seguintes formas:

• Resolução – quando há descumprimento das obrigações já estabelecidas
• Resilição Consensual – no qual o consenso de ambas as partes leva à rescisão.

O distrato por Resilição Unilateral, por sua vez, ocorre quando somente uma das partes envolvidas promove a ação, a qual precisa ter denúncia notificada de maneira explícita ao outro interessado para ser considerada justa.

É considerada inválido aquele que prejudica financeiramente uma das partes. No caso de grandes investimentos financeiros realizados, o pedido de distrato é solicitado antes que os retornos previstos aconteçam.

No próximo item, descubra o que prevê a lei do distrato e garanta todos os conhecimentos necessários para não ter prejuízos ao encerrar um acordo!

Saiba quais são os principais detalhes da lei do distrato?

A nova lei do distrato traz algumas mudanças importantes na relação entre construtoras e compradores.

Valores

A retenção de metade do valor pago pelos clientes em caso de distrato, que mencionamos anteriormente, é possível caso o imóvel esteja como patrimônio de afetação, em que uma empresa com receita separada a da construtora é responsável por esse bem.  

Essa segregação patrimonial, inclusive, é comum no segmento construtivo, pois assegura que unidades sejam entregues aos adquirentes mesmo em casos de insolvência ou falência da empresa incorporadora.

O que foi pago como corretagem também deve ser descontado nessas situações e, caso a unidade tenha sido entregue, o desistente também é incubido por pagar eventuais valores de condomínio e impostos já cobrados.

Quando os imóveis estiverem no nome da construtora, por sua vez, o limite da multa diminui para até 25%. Já em casos de loteamentos, a retenção pode atingir 10% do que foi pago, com a devolução prevista em 12 parcelas.

Condições

É importante ressaltar a possibilidade de que comprador e empresa estabeleçam condições diferentes das previstas na lei do distrato, mas todos os detalhes devem ser baseados em um instrumento específico para a finalidade.

O adquirente possui o direito de desistir da compra e ser totalmente ressarcido quando o negócio é feito em estande de vendas fora da sede incorporadora, com aviso de desistência em até sete dias.

Nas situações em que o desistente apresentar outro interessado com capacidade financeira comprovada, a pena também não é cobrada, desde que haja concordância.

Atrasos

Com a nova lei do distrato, as construtoras preveem no contrato atrasos na entrega da obra em até seis meses e não pagam multas aos compradores por isso. Após esse prazo, é possível solicitar a Resolução do contrato com restituição corrigida, além de taxas.

Caso o atraso ultrapasse os 180 dias e não exista um interesse em distrato, o proprietário ainda tem direito a indenização de 1% do valor pago corrigido para cada mês.

As novas sanções só se aplicam aos acordos feitos após a resolução. Os contratos feitos antes da lei do distrato não estão sujeitos aos aumentos previstos!

Descubra como evitar o distrato na sua empresa

As chances de um distrato ocorrer são bem maiores quando as obrigações previstas deixam de ser cumpridas. Por isso, algumas ações de prevenção são realizadas pelas construtoras para minimizar os riscos.

Transparência nas relações

Certifique-se de que os seus contratos são claros, detalhados e não restam dúvidas sobre as funções e obrigações de cada parte envolvida, a fim de que ninguém que o assine queira desistir por algum aspecto que não conhecia.

No mesmo sentido, não defina prazos e padrões incapaz de entregar, pois sua construtora deve comprovar que, de fato, presta os serviços prometidos quando eventualmente alegar prejuízo de patrimônio.

O calendário de etapas da obra é uma boa solução para extrair o melhor de todas as fases de entrega do empreendimento, minimizando as motivações para encerramento contratual.

Gestão de documentos

Manter o controle de documentos e registros em dia também é indispensável para sanar qualquer demanda jurídica, garantindo segurança nas operações, assim como um trabalho de gestão no canteiro de obras.  

Realizar a sua parte de maneira correta e adequada é a melhor forma de evitar dores de cabeça com um distrato. Afinal, nenhuma parte pode exigir o cumprimento de uma obrigação sem que tenha feito as suas.

Há, porém, situações em que os clientes podem agir de má fé. Por isso, nunca abra mão de uma análise completa de cada indivíduo, incluindo sua situação financeira, perfil, bem como ocorrências junto ao SPC, RF e Serasa.

Lembre-se de que, mesmo com todos esses cuidados, os riscos de um contrato ser desfeito existem! Com os conhecimentos adequados sobre a lei do distrato e a postura correta para lidar com esse tipo de situação, é possível diminuir significativamente os seus impactos.

Preserve bons contratos e melhore resultados

Por mais que os distratos sejam riscos prejudiciais para as construtoras, as condições da atual legislação preveem um cenário mais seguro à quem investe no setor.

Quando uma das partes não cumpre com o acordo, é necessário que qualquer detalhe seja devidamente comprovado para que o encerramento do vínculo não seja mais oneroso.

Sendo assim, a melhor forma para as construtoras exercerem o seu trabalho sem o risco de prejuízos por questões contratuais é atestando o fiel cumprimento de seus obrigações e não celebrando acordos de risco, avaliando as condições dos indivíduos com quem elas vão se relacionar legalmente.

Deseja ficar por dentro de outras dicas sobre distrato e assuntos importantes para a sua empresa? Então, continue acompanhando o nosso conteúdo exclusivo.

Escrito por: Silvio Etges – Gerente de produtos e implantação da Teclógica e Alexandre Augusto Teodoro – Especializado em Contencioso Civil, Direito Bancário, Direito Previdenciário e Responsabilidade Civil