Sancionada no fim de 2018, a Lei nº 13.786/2018, popularmente conhecida como Lei do Distrato, surge como uma forma de reduzir a judicialização cada vez mais presente em aquisições de imóveis na planta.
Por não haver uma regulamentação suficientemente clara até então acerca dos efeitos da rescisão, casos de desistência de compras e de distrato por inadimplência comumente iam parar nos tribunais.
Com a nova lei, consumidores e construtoras/incorporadoras passam a contar com regras mais claras na hora de firmar contratos de compra de imóveis na planta. Veja o que mudou e os impactos para o seu negócio.
Novos prazos de desistência e entrega de imóvel e multa de rescisão
Três questões importantes podem ser destacadas na Lei do Distrato. A primeira delas é o prazo para desistência de um contrato firmado em uma feira de imóveis ou fora da incorporadora. O adquirente passa a ter o direito de desistir da aquisição em até sete dias após a assinatura do contrato sem que tenha que arcar com penalidades, possibilitando ao adquirente do imóvel melhor reflexão quanto ao ato de aquisição (artigo 35-A, Inciso VIII).
Outro fator importante é que a partir de agora há um percentual de devolução e retenção de investimentos por parte de incorporadora no caso de distrato do contrato por iniciativa do adquirente, bem como a fixação clara de prazos para devolução dos valores. Além de determinar a dedução da integralidade da comissão de corretagem dos valores a serem devolvidos ao adquirente, a nova lei estabelece percentuais de retenção aplicáveis à devolução dos valores pagos pelo adquirente, podendo chegar a 50% dos valores pagos (Art. 67-A, §5º), além de valores outros relativos à fruição do imóvel (como aluguel, impostos e taxas sobre estes incidentes). Ou seja: caso o cliente desista da compra em pleno andamento da construção do imóvel, a restituição dos valores pagos até a rescisão observará a dedução de eventual comissão de corretagem acertada, bem como o valor a título de fruição do imóvel e despesas a este vinculadas (como condomínio, impostos), além de despesas outras contratualmente estabelecidas. Além disso, a nova lei agora fixa um prazo para restituição de valores remanescentes, podendo chegar a até 180 (cento e oitenta) dias a contar do desfazimento do contrato ou 30 (trinta) dias após a obtenção do habite-se da obra, trazendo maior segurança ao construtor/incorporador no que tange à programação financeira para conclusão do empreendimento.
O terceiro ponto é que a Lei do Distrato prevê uma margem de tolerância na entrega de imóveis. Muitos consumidores acabavam desistindo da aquisição por conta de atrasos nas obras que excediam o prazo muito além do previsto. Agora, após vencido o prazo de entrega contratualmente estabelecido, a construtora tem até 180 dias para finalizar a entrega. Dentro deste prazo, ela não está sujeita a multas por atraso e o distrato segue as mesmas premissas de situações durante o andamento da obra. No entanto, se extrapolar este prazo o consumidor pode desfazer o contrato e terá direito ao ressarcimento integral do valor pago, além da multa estabelecida em contrato. Mesmo neste caso, a Lei do Distrato inova ao fixar prazo máximo de devolução dos valores de até 60 (sessenta) dias a contar da resolução, o que antes tinha que ser feito concomitantemente a esse fato.
Os ganhos da Lei do Distrato para construtoras e consumidores
O esclarecimento destas e outras questões comuns no firmamento de contratos de compra de imóveis na planta é o objetivo central da Lei 13.786/2018. Vale lembrar que ela se aplica apenas a documentos firmados após a sua publicação, ou seja: somente a partir de dezembro de 2018.
Para ambas as partes, além de mais clareza para o negócio, prevê a segurança jurídica. O consumidor tem em mãos uma prévia do que receberá – especialmente quando, já que agora há um prazo bem determinado para entregas e tolerância, o que não era pacífico até então.
Já as construtoras passam a contar com uma ferramenta que evita rombos em planejamentos financeiros de obras, já que muitos deles são reforçados a partir do pagamento dos consumidores por suas unidades. Sendo assim, podem planejar melhor o trabalho, com a certeza de que terão ônus reduzido em casos de desistência. A fixação de prazos específicos para restituição de valores pagos em contratos desfeitos também garante adequado planejamento do fluxo de caixa das obras, sem surpresas quanto às unidades comercializadas.
Estes benefícios são, sem dúvidas, avanços importantes na regulamentação dentro do processo de compra e entregas de imóveis. A Lei do Distrato traz mais luz a uma situação até então polêmica entre construtoras e clientes, que nem sempre tinha uma resolução simples e rápida. É um avanço importante para a segurança jurídica de ambas as partes, garantindo mais compromisso tanto do comprador quanto da construtora.
A Lei do Distrato, por disciplinar a redação dos contratos e focar na apresentação das consequências do desfazimento dos negócios em seu teor, pode se tornar uma importante aliada para a redução da judicialização dentro do mercado imobiliário. Distratos antes não resolvidos por conta da falta de parâmetros legais que disciplinassem sua resolução, tinham como destino natural o Poder Judiciário, levando muito tempo até terem uma resolução, com prejuízos a todos os envolvidos.
Vistoria e entrega: a tecnologia apoiando a entrega das unidades
Dentro do contexto da Lei do Distrato há uma questão muito importante na rotina da construção, que pode pesar em possíveis desacordos. Na hora das vistorias e da entrega final, muitas vezes são detectados problemas que, se não forem solucionados em tempo hábil, acarretará multas para as construtoras, que não podem ultrapassar o período de 180 dias após o prazo pré-estabelecido para finalização do imóvel.
Para garantir registros mais confiáveis em relação a cada vistoria, a tecnologia é uma grande aliada. Com soluções como o Mobuss Construção, que envia para a construtora, em tempo real, as inconsistências em uma vistoria realizada com o cliente e garante a documentação e arquivamento de todo o processo, a construtora possui dados confiáveis que irão auxiliá-la na gestão dos reparos mapeados nesse processo. Além disso, conta com dados importantes como por exemplo a data em que a vistoria foi realizada e os envolvidos.
Por se tratar de reparos que muitas vezes envolvem terceiros e, por não haver muitas vezes um controle efetivo, é justamente no período de vistoria e entrega final que boa parte dos atrasos nas entregas ocorrem. Outra questão é que um controle efetivo destes processos também traz mais segurança jurídica à construtora, que ao fim da vistoria, através de um dispositivo móvel, por exemplo, capta a assinatura do cliente, que deixa claro estar de acordo com o que está sendo entregue pela construtora.
O uso da tecnologia neste tipo de processo traz também mais transparência para os envolvidos, especialmente para o consumidor, que vai registrar através de imagens o processo de vistoria. Essa clareza e cuidado na rotina e na gestão da obra são fundamentais para que novas obrigatoriedades, como as trazidas pela Lei do Distrato possam ser cumpridas, dando a ambas as partes mais segurança na negociação.
Escrito por: Silvio Etges – Gerente de produtos e implantação da Teclógica
Escrito por: Alexandre Augusto Teodoro – Especializado em Contencioso Civil, Direito Bancário, Direito Previdenciário e Responsabilidade Civil
