Imóveis Minha Casa, Minha Vida: sua construtora conhece as regras?

Está sem tempo para ler? Aperte o play abaixo e ouça o artigo sobre Minha Casa, Minha Vida em áudio!

O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) foi lançado em 2009 pelo Governo Federal com o intuito de auxiliar famílias a conquistar sua residência própria. 

Para as empresas, existem algumas especificações para a construção de imóveis neste projeto de habitação popular, justamente para assegurar que o usuário tenha uma moradia de qualidade. 

O programa foi retomado desde 14 de fevereiro de 2023, com expectativa de contratar 2 milhões de moradias até 2026.

Em outubro de 2024, a Caixa Econômica Federal alterou alguns requisitos do MCMV. Neste artigo, falaremos sobre as mudanças, o que o programa exige até o momento, e daremos exemplos de como a infraestrutura do empreendimento deve estar na entrega. Confira!

Quais as regras do Minha Casa, Minha Vida?

O Minha Casa, Minha Vida é composto por 4 faixas, divididas entre urbano e rural. Na zona urbana, estão definidas as seguintes opções:

Faixa Urbano 1 – famílias com renda bruta de até R$2.640 mensal;

Faixa Urbano 2 – renda bruta familiar de R$2.640,01 a R$ 4.400 mensal;

Faixa Urbano 3 – renda bruta de R$4.400,01 a R$ 8 mil mensal.

Já nas áreas rurais, fica definido:

Faixa Rural 1 – famílias com renda bruta anual de até R$31.680;

Faixa Rural 2 – renda bruta anual de R$31.680,01 até R$52.800;

Faixa Rural 3 – renda bruta de R$52.800,01 até R$96 mil anual.

Todo empreendimento compõe uma unidade habitacional. Por exemplo, para imóveis da faixa 1 do programa, uma casa térrea deve conter dois quartos, uma sala, uma cozinha, um banheiro, uma área de serviço e área útil para transição de 32m². 

Já no caso dos apartamentos da faixa 1, o número de ambientes se mantém o mesmo, ampliando a área útil para transição de 32m² para 37m².

Com as mudanças aplicadas pela Caixa Econômica Federal em outubro de 2024, tanto os compradores, quanto as construtoras terão alguns impactos. Entenda as alterações:

• Redução das cotas de financiamento: Os sistemas de amortização da Caixa mudaram, agora o SAC financiará até 70% do valor do imóvel, frente aos 80% anteriores. Já o sistema Price, que possui parcelas fixas, ficou limitado em 50%.
• Valor de entrada na compra: Antes a entrada mínima era de 20%, agora, no SAC, será de 30%, e no sistema Price, de 50%.

Confira um antes e depois na prática. Na simulação, estamos considerando um imóvel no valor total de R$500 mil:

Sistema de Amortização Constante (SAC)

Antes: a Caixa financiava até R$ 400 mil (80%). E a entrada deveria ser de pelo menos R$ 100 mil (20%).

Agora: a Caixa financiará até R$ 350 mil (70%). E a entrada mínima deverá ser de R$ 150 mil (30%). 

Sistema Price

Antes: a Caixa financiava até R$ 350 mil (70%). E a entrada do comprador deveria ser de pelo menos R$ 150 mil (30%).

Agora: A Caixa financiará até R$ 250 mil (50%). E a entrada mínima deverá ser de R$ 250 mil (50%).

Quais as vantagens para as construtoras que participam do MCMV?

A participação em programas de habitação social como o Minha Casa, Minha Vida traz diversas vantagens para as construtoras, entre elas:

• Financiamento facilitado: as empresas cadastradas têm acesso a linhas especiais de financiamento e condições favoráveis junto à Caixa Econômica Federal, incluindo juros mais baixos e prazos estendidos.
• Menos riscos: como os compradores contratam o Minha Casa, Minha Vida pela Caixa, o programa oferece maior segurança financeira para a construtora, já que o risco de inadimplência é reduzido devido ao vínculo do financiamento.
• Novas oportunidades: o MCMV ajuda a expandir a atuação das construtoras e fortalecer a reputação da marca, reforçando seu compromisso com o desenvolvimento habitacional e responsabilidade social.

Como a construtora pode participar do Minha Casa, Minha Vida?

Para a liberação de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, a construtora deve obter o aval da Gerenciamento de Risco de Crédito (GERIC), que analisará a saúde financeira da empresa, determinando se ela será capaz de pagar o empréstimo solicitado. 

Esse processo pode ser facilitado se a construtora já tiver uma estrutura de qualidade, procedimentos bem definidos e documentos de fácil acesso para atestar sua aptidão.

Além da infraestrutura básica do MCMV, a construtora deve ter e comprovar o Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-h). Que tem sua base nas normas internacionais ISO 9001. 

Ele é cada vez mais indispensável nas construções, não só para as habitações de interesse social, mas também por trazer melhorias nos processos e reputação da empresa.

De olho na qualidade

Para fazer a mediação entre a construtora e os clientes do MCMV, com o objetivo de sanar problemas de qualidade ou vícios construtivos o mais rápido possível, a Caixa e o Governo Federal criaram o programa De Olho Na Qualidade.

Em caso de contato do cliente para reparação de serviços por falta de qualidade, a empresa tem três possibilidades:

• Agendar uma vistoria ao imóvel para posterior execução de reparos e solução de problemas;
• Encaminhar um documento assinado pelo cliente confirmando a execução dos serviços;
• Fazer um laudo técnico com justificativas para a não realização de reparos.

É importante ressaltar que a falta de manutenções preventivas e corretivas por parte do cliente pode acarretar em perda da cobertura da Caixa sobre defeitos. Além disso, mudanças no projeto, com ampliações e reformas, sem a presença de engenheiros e a aprovação da prefeitura também farão com que o cliente perca esse direito.

Quais os requisitos para a entrega do imóvel?

Dentro do programa De Olho na Qualidade, a Caixa elaborou uma lista com alguns requisitos quanto ao desempenho da construção nos quais o cliente deve ficar de olho no momento da entrega. É importante que a construtora se atente a eles e documente o fato de que os imóveis Minha Casa, Minha Vida estão sendo entregues em perfeito estado.

1. Estrutura

Não pode haver rachaduras em paredes, piso, teto ou muros. Peitoris, soleiras e filetes não devem ter trincas e os peitoris devem apresentar caimento para fora. Todos os vidros devem estar em perfeito estado. O imóvel deve ser entregue sem sujeira da obra, limpo para uso.

2. Paredes, pisos e tetos

Em imóveis adquiridos pelas famílias da faixa 1 do programa, é obrigatória a presença de piso. As cerâmicas e azulejos devem estar perfeitamente fixados e acabados, sem falhas de preenchimento no rejunte. Não pode haver sinal de infiltração e presença de mofo ou umidade. O box do banheiro deve ter caimento para o ralo.

3. Portas e janelas

As maçanetas devem girar com facilidade e as trancas das janelas devem fechar totalmente. Todas as portas e janelas devem funcionar sem estar emperradas e sem arrastar no piso. Não deve haver falhas de acabamento na pintura das portas, marcos e guarnições. As janelas devem apresentar rejunte com material tipo silicone no lado de fora.

4. Parte externa e cobertura

Calhas e rufos devem estar bem fixados. Não deve haver telhas soltas, trincadas ou quebradas e deformações no telhado. Também é preciso atentar-se às marcas de goteira no forro e na laje. A calçada de acesso ao imóvel deve estar em perfeitas condições, sem trechos soltos ou quebrados.

5. Instalações elétricas

Todos os acabamentos para tomadas, interruptores e quadros elétricos devem estar fixados na superfície da parede. Os circuitos (iluminação, chuveiro e tomadas) precisam estar identificados no quadro de disjuntores. Todas as lâmpadas, interruptores e tomadas devem estar funcionando e, ao ser ligado, o chuveiro não pode desarmar.

6. Instalações de água

A água de todas as torneiras deve sair limpa e não pode haver vazamentos. O vaso sanitário deve funcionar perfeitamente e estar firme. Os acabamentos hidráulicos devem estar em perfeitas condições.

7. Instalações de esgoto

Não deve haver mau cheiro proveniente dos ralos no banheiro e na cozinha. As tampas de caixas de passagem e de gordura devem estar bem assentadas, sem quebras ou trincas.

Qual a importância dos requisitos para a construtora?

Como garantia de manutenção do programa, caso o construtor falte com qualidade e não responda às reclamações do cliente junto à Caixa, o banco aplicará sanções administrativas, inclusive com o bloqueio de novas contratações habitacionais até a resolução dos problemas.

Para regulamentação do programa, a Caixa adota a legislação vigente e as normas técnicas do Código Civil (artigos 445 e 618) – e a Norma de Desempenho ABNT NBR 15575.

Mantendo todos os dados de cadastro atualizados, a Caixa entrará em contato quando ocorrer qualquer contratempo. Assim, você não precisa se preocupar com possíveis penalidades, mas é preciso estar atento aos controles de qualidade para evitar problemas.

Qualidade do início ao fim

A construtora que desejar fazer imóveis Minha Casa, Minha Vida deve, portanto, atentar-se à qualidade desde a fase de entrada no programa, comprovando-a através do PBQP-h e outros documentos.

Na entrega do empreendimento, é necessário apresentar qualidade de infraestrutura e acabamentos. Por isso, o responsável deve preocupar-se com o controle de qualidade durante a obra, para que não haja retrabalho e a habitação possa ser entregue em perfeito estado aos moradores.

Quer receber mais conteúdos como este? Então continue acompanhando nossos conteúdos do blog.

*Este artigo foi atualizado em 21/11/2024. Após essa data, é possível que tenham havido novas atualizações do programa Minha Casa, Minha Vida.